La construction d’immeuble peut entrer dans le cadre d’un projet public ou privé. Il peut être initié par des professionnels tels que des investisseurs ou promoteurs immobiliers ou bien par des particuliers, une personne physique, une personne morale ou encore une personne publique (État). Que faire pour construire un immeuble ? Que faut-il savoir sur les démarches, le déroulement et la législation sur ce type de projet ?
En général, la construction d’un immeuble intervient dans plusieurs cas :
Un projet d’ordre public
Il s’agit le plus souvent de projet appartenant à des collectivités, à des établissements publics, à l’État ou à une personne publique. L’immeuble se destine, alors, à un service public ou à un usage direct du public. Il est aménagé selon les principes d’utilisations collectives normales, autrement dit avec les aménagements nécessaires en fonction de son utilité.
Un projet de logements sociaux
On peut également édifier un immeuble au titre de logements sociaux. Ces projets résultent, généralement, de l’accord entre le gouvernement et les bailleurs et acteurs de l’habitat social. La programmation tout comme la conception, voire la construction requièrent l’expertise d’un architecte.
Un projet d’investissement locatif
Certains particuliers optent aussi pour la construction d’immeuble et non d’une maison individuelle pour se loger et rentabiliser leur investissement sur le long terme. Dès lors qu’ils disposent de terrain et des moyens financiers, ils peuvent bâtir un immeuble d’habitations ou un immeuble de bureaux qu’ils pourront louer.
Quelles sont les démarches pour construire un immeuble ?
Le terme maison individuelle qualifie un bâtiment d’habitation comprenant tout au plus deux logements superposés (surface minimale 15 m²) ou bien un bâtiment d’habitation avec une seule porte d’entrée. Le terme de bâtiment collectif est utilisé à partir de 3 logements superposés.
Alors, quand recourir à un architecte ?
Qu’il s’agisse de maison individuelle ou d’immeuble, le recours à un architecte est obligatoire quand la surface de plancher dépasse les 150 m² comme stipulé dans l’article 82 de la Loi sur la liberté de création, l’architecture et le patrimoine (décret n° 2016-1738). De même quand l’instigateur du projet architectural est une personne morale.
L’architecte conçoit le projet de bâtiment collectif de manière à respecter les règles d’urbanisme, les normes parasismiques, la règlementation thermique et toutes les recommandations visant à rendre le bâti bioclimatique. Il peut entre autres devenir le maitre d’œuvre du projet.
Le prix moyen d’un architecte maitre d’œuvre s’élève en moyenne entre 10 à 12 % du total des travaux. Attention, ici le maître d’ouvrage devra faire appel à un architecte DPLG (diplômé par le Gouvernement) ou à un architecte avec un DEA (diplôme d’État d’architecte) ET un HMONP (habilitation à l’exercice de la maîtrise d’œuvre en son nom propre).
Notre architecte Pascal Lestringant, expert en construction d’immeubles étudie la faisabilité de votre projet dans tout le Var(83). De l’étude de sol à la conception du projet et des plans en passant par la demande de permis de construire, la budgétisation et la maîtrise d’œuvre, nous vous proposons un accompagnement sur mesure. Grâce à nos compétences et notre savoir-faire, nous nous assurons que votre future propriété réponde à toutes les règles de construction : accessibilité, RT et sécurité.
Si 30 % à 50 % des futurs logements ne sont pas réservés, un promoteur immobilier obtiendra difficilement un financement. Pour un tel projet, il faut compter environ 18 mois de chantier en suivant plusieurs étapes.
Construire un immeuble coûte en moyenne entre 1 300 et 1 800 € le m² hors frais annexes. Pour les parties communes (couloirs, escaliers, circulations, parking), on rajoute plus de 10 % du coût de la construction. Quant aux frais annexes, ils sont aussi estimés en fonction de ce coût de construction. L’étude de sol représentera 1 %, les frais d’architecte 3 % et les contrôles techniques 2 %. Il faut prévoir un budget supplémentaire pour les raccordements électricité et eau.
Notons aussi qu’un immeuble de bureaux demandera des équipements techniques qui s’ajoutent aux dépenses supplémentaires. S’il s’agit d’un immeuble collectif accueillant du public, les contraintes normatives font grimper les dépenses en conséquence.
Enfin, le prix du terrain sera aussi un facteur qui peut alourdir le coût du projet. Un terrain prêt-à-bâtir sera forcément plus cher qu’un terrain à viabiliser. L’implantation et la superficie du terrain entrent également en jeu.
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